2013年3月1日,《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称“新国六条”)对外公布,引发市场强烈反应。3月4日收市,上证指数收于2273.4点,大跌86.1点,跌幅3.65%;深圳成指收于9139.75点,下跌510.39点,跌幅5.29%,上期所螺纹钢1310合约收于3905点,下跌101点,跌幅2.52%。
一、“新国六条”对房地产市场供求影响较大。
将“新国六条”内容对比《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发〔2011〕1号)》(以下简称“新国八条”),“新国六条”所列调控项目与措施与“新国八条”基本一致,并在“新国八条”的基础上政策力度有所增强。
1、个人房地产销售增值部分征收20%所得税将抑制存量房供给。在以前的房地产调控政策中,按交易总额的1%-3%或增值部分征收20%,就低不就高征收。“新国六条”强调这一政策,意味着房地产交易中将全面推行个人收入调节税。该政策将限制存量房进入市场,减少了房地产市场供给,迫使购房需求向新建住房倾斜。加之2012年我国商品房新开工面积同比增长只有1.8%,有利于新建住房的市场妖兽销售。
2、差别化住房信贷政策和限购政策继续实施将抑制需求。“新国六条”规定,对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。同时,继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
3、住房价格控制目标更加严格。“新国六条”强调各省级政府要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。在“新国八条”中,则是根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。
4、增加土地有效供应恐难奏效。“新国六条”规定,原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。据测算,过去5年我国住房用地供应量平均为9.83万公顷,低于2012年的11.08万公顷。由于目标制订过于宽泛,并不能起到强制各级政府增加土地供应的作用。加之房地产市场供应和需求均受到抑制,房地产开发企业拿地的积极性可能会受到影响。
二、各方热议房地产调控新“国六条”细则
住建部部长姜伟新面对记者关于新“国六条”是否会进一步推高楼价的质疑,他说:“政策刚出来,我们试一段再说吧。”
全国政协委员、住建部副部长齐骥表示,楼市调控的细则实际都在六条措施里,但还要翻译成可操作的具体的条款。各地方的调控目标需要各地方政府制定并发布,预计三月底这些细则将出台。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,此次国六条细则出台非常重要,首先,限购进一步升级,明确了统一标准;其次,二手房的个调税,由交易总额的1%-2%,从严按差额的20%征收;第三,少数高房价城市,将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率,上述三点具有新意。杨红旭认为,此次以国办名义下发,而非部委分头行动,规格较高,对市场的影响肯定是利空的,但市场降温需要一个过程,预计今年二季度开始成交量会受影响,三季度价格会有变化。
东方证券预计“重点城市未来楼市成交量经历回落期将是大概率事件”,该推论的原因为,“限购范围扩大,房价上涨过快的城市可能会收紧二套房贷,这都将实实在在限制需求的释放,即使是符合条件的需求,由于政策的出台,往往也会进入观望。”
申银万国证券研究所市场研究总监桂浩明表示,此次的房地产“国六条”政策,对房地产而言是打击较大,将直接遏制对改善性住房的需求,使得市场上的供求关系出现某种微妙的变化,对于房地产来说,长期是利空。
广东煜融投资管理有限公司董事长吴国平认为: 新“国六条”提高了投机性炒作资金的成本,从这点来说,是击中了炒作的七寸,效果肯定有;这次调控有点没有办法的办法味道,留意非住房市场也就是商业地产接下来的状况;房价波动的根源在于货币,此次挤出效应对股市利好,农产品等不排除炒作,CPI上涨的压力可能再现;此次调控对房价影响整体不会暴跌也不会暴涨,更多是稳中有所分化的格局;对房地产行业会是新一轮洗盘,回归理性可以期待,简单把握机会可留意一线龙头。
三、“新国六条”对钢材市场的影响
1、短期内将加大现货市场价格的调整幅度。
“新国六条”对市场心态的严重打击,特别是对销售差价征收20%的个人所得税,引起市场恐慌。目前现货和期货市场存在较强的联动,从而对现货市场造成一定的影响,加大钢材价格的调整幅度。
自2月20日国务院公布房地产调控政策后,螺纹钢期货收盘价连续4天下跌,到2月26日,螺纹钢1310期货合约收盘价3956元/吨,较2月20日收盘价下跌215元/吨。现货方面,到3月1日,钢之家钢材价格指数SHCNSI为97.68点,较2月20日下跌1.85点,其中螺纹钢价格指数为109.7点,较2月20日下跌3.18点,螺纹钢平均价格为3881元/吨,较2月20日下跌112元/吨。国务院办公厅3月1日正式公布“新国六条”后,3月4日,螺纹钢期货大幅下跌,1310合约收盘价格3905元/吨,较3月1日收盘价格下跌115元/吨。加之国内钢材现货市场价格没有明显调整过,目前市场主流资源12月和1月库存还有套利空间,预计短期内现货市场价格调整幅度将会加大。
2、保障房在建规模较大,建筑钢材的需求不会明显减弱。
新“国六条”要求“加快保障性安居工程规划建设,全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务”。根据国家统计局的数据,2012年全年新开工建设城镇保障性安居工程住房781万套(户),基本建成601万套,高于“新开工700万套,基本建成500万套”的目标任务。2013年计划低于2012年实际完成数据,但保障性住房是约束性的任务,实际完成数据应不低于470万套;按照房地产建设2-3年的周期测算,2013年我国房地产在建规模在2500万套左右(按照2010年及以后开工及竣工量测算),其对钢材的需求力度仍比较大。
从目前钢材市场形势看,自去年9月初开始,国内钢材市场价格持续上涨,到春节现货市场价格没有明显调整过,加上目前市场主流资源12月和1月库存还有套利空间,预计短期内现货市场价格调整幅度可能会加大。